誰是建筑物損害責任的主體？最近連續(xù)發(fā)生的高空墜物事件將大家的目光吸引到高空墜物的法律后果上來。
建筑物致人損害的侵權(quán)責任并不是個新問題。只不過，在住宅普遍向著高層建筑發(fā)展的今天，高空墜物不僅更常見，也更容易引起嚴重后果，故格外引人關注。
我國2009年通過的《侵權(quán)責任法》第85條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。
圍繞該條中“物”的范圍、責任主體的范圍、責任承擔方式等問題，學界一直都有爭論。應該承認，該條并沒有為建筑物損害賠償責任提供一個清晰的解決方案。
應該區(qū)分建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施的成分脫落與擱置物、懸掛物的墜落。前者屬于建筑物損害責任，如建筑物的窗戶、墻皮、吊頂?shù)让撀渲聯(lián)p；后者不屬于建筑物損害責任，如陽臺上擱置的花盆、晾曬的衣物墜落，基本上應歸入一般侵權(quán)責任。本文以建筑物窗戶脫落事件為例，介紹建筑物所有人、承租人和物業(yè)管理人的責任。
第一，已有共識的是，所有人是十分重要的責任承擔主體。對于所有人的責任，有人基于報償理論來解釋，即所有人享受建筑物帶來的利益，也應承擔建筑物致?lián)p的賠償責任；也有人從交往安全義務的角度來解釋，認為所有人違反了在特定交往空間內(nèi)維護建筑物安全性的義務，故應對損失負責。
不管怎么解釋，所有人的責任都不是普通的過錯責任，而是更為嚴格的責任。我國的法律規(guī)定所有人的責任為過錯推定責任，對于所有人過錯的認定也應采取比較嚴格的立場，即所有人負有盡最大努力維護建筑物安全性的義務，違反該義務即可認定存在過錯。
即使不是建筑物的直接占有人，所有人也應當高度關注房屋的安全性問題，對于建造時間在10年以上的房屋，尤應格外注意房屋各部分的安全性是否得到妥當維護。
第二，在城市房屋出租比較普遍的今天，承租人作為直接占有人和使用人，也可能承擔建筑物損害責任。原因在于，承租人在使用建筑物過程中可能存在不利于維護建筑物的安全性的行為。比如，承租人應知或明知窗戶不牢固，既不通知出租人，也不采取必要措施進行加固，便存在過錯。
承租人證明自己不存在任何不利于維護建筑物的安全性的行為的，不必承擔責任。對于不同環(huán)境中的承租人要予以不同處理，酒店旅客等短期承租人所應承擔的責任最輕，民宅的長期承租人承擔的責任較重。
第三，物業(yè)管理人也是責任主體之一。在物業(yè)管理日益普遍、專業(yè)的今天，物業(yè)管理人的責任應該根據(jù)建筑物致?lián)p部分的不同而有所區(qū)分。應區(qū)分造成損害的是建筑物的共有部分還是專有部分。共有部分是物業(yè)管理人日常維護的部分，如公用電梯、門廳、公共外墻、樓道中的扶手和門窗等。
對于共有部分，物業(yè)管理人不僅有日常維護義務，也最有可能防范危險的發(fā)生，其應當承擔較重的義務和責任。對于專有部分，如室內(nèi)窗戶，物業(yè)管理人難以進行日常管理，其盡管負有維護建筑物安全的義務，但除非發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)專有部分的不安全性，否則不宜認為其存在過錯。
概括地說，在建筑物致?lián)p事件中，建筑物的所有人、承租人、物業(yè)管理人都可能是責任主體。他們在因自身過錯造成同一損害的范圍內(nèi)存在連帶責任。不過，所有人的過錯責任相對于承租人、物業(yè)管理人的過錯責任要更加嚴格一些，只有其證明自己已盡最大努力仍無法發(fā)現(xiàn)、避免建筑物的危險性，才不應承擔責任。
換言之，對于建筑物專有部分的脫落，承租人、物業(yè)管理人容易免于承擔建筑物損害責任，所有人通常無法免于承擔建筑物損害責任。當然，如果建筑物專有部分的脫落與建筑質(zhì)量或者門窗安裝缺陷有關，已承擔賠償責任的主體可以向出賣人、承攬人等追償。